Ποιές είναι οι προτάσεις της Περιφέρειας για την εκτός σχεδίου δόμηση

Μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ, προωθείται η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα που έχει ανακύψει στην εκτός σχεδίου δόμηση, έως το 2025.

Το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης αναμένεται να αντιμετωπιστεί οριστικά με τα νέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) που προωθούνται στο πλαίσιο της πολεοδομικής μεταρρύθμισης του ΥΠΕΝ.

Έως τότε, προωθείται η νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία επιλύει σε έναν βαθμό το ζήτημα της δόμησης οικοπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο -κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας- δρόμο. Σημειώνεται ότι η εν λόγω νομοθετική ρύθμιση έχει κατατεθεί και εγκριθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο. Το εγκεκριμένο κείμενο δεν έχει ακόμη δημοσιοποιηθεί (θα ακολουθήσει διαβούλευση, πιθανότατα προς το τέλος του μήνα), όμως ήδη έχουν γίνει γνωστές, κάποιες από τις παραμέτρους που περιλαμβάνει.

Για την προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση υπήρξε αναλυτική συζήτηση στην τελευταία συνεδρίαση του περιφερειακού συμβουλίου Ν. Αιγαίο, με εισηγήτρια την εντεταλμένη του τομέα Περιβάλλοντος, έπαρχο Μήλου, Έλλη Χωριανοπούλου.

Στην εισήγησή της ανέφερε:

Ποιες είναι οι αλλαγές που δρομολογούνται

Σήμερα, με τις αλλαγές που επήλθαν από το 2020 στην εκτός σχεδίου (μετά και την κατάργηση των παρεκκλίσεων και της δόμησης στα μικρά ακίνητα) από την Πολιτεία, απαραίτητη προϋπόθεση για να χτίσει κάποιος σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου είναι, να υπάρχει αρτιότητα τουλάχιστον 4 στρεμμάτων, ενώ για τα ακίνητα που δημιουργήθηκαν μετά την 31-12-2003 επιπροσθέτως απαιτείται και πρόσωπο του γηπέδου σε κοινόχρηστο δρόμο. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των γηπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτούς.

Το υπουργείο έχει ήδη θέσει το πλαίσιο, το οποίο χωρίζει τα γήπεδα σε όσα υφίστανται έως τον Μάιο του 1985 και εκείνα που δημιουργήθηκαν εκ των υστέρων (από Ιούνιο του 1985 έως και τον Δεκέμβριο του 2003). Για να χτιστούν θα πρέπει και στις δύο κατηγορίες να έχουν «πρόσωπο» σε οδό που υπήρχε στις αεροφωτογραφίες του Ιουλίου του 1977. Επίσης, για τα οικόπεδα προ του 1985 αρκεί (για να χτιστούν) η ύπαρξη δουλείας προϋφισταμένης του 1985, χωρίς να απαιτείται «πρόσωπο» 25 μέτρων σε δρόμο υφιστάμενο το 1977. Σε ό,τι αφορά τα οικόπεδα μεταξύ 1985-2003, το «πρόσωπο» οφείλει να είναι σε οδό που να υπήρχε το 1977, η οποία να συνδέεται με κοινοτική ή άλλη αναγνωρισμένη οδό. Το σχέδιο προβλέπει ότι ακόμη και αν δεν έχει κατασκευαστεί από δήμο ή άλλον δημόσιο φορέα ο δρόμος, οφείλει να έχει συντηρηθεί από το Δημόσιο. Οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ πριμοδοτούν τα παλιά γήπεδα, προβλέποντας ότι όσα μεταβιβάστηκαν την τελευταία πενταετία δεν θα έχουν προϋποθέσεις δόμησης, εφόσον στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο

Τι θα προκληθεί από την εφαρμογή της νομοθετικής ρύθμισης

Η προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση ουσιαστικά, θέτει δύο βασικές προϋποθέσεις: 1. Πρώτον, την ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστη οδό, που να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977. 2. Δεύτερον, το πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων. Βάσει των ανωτέρω προϋποθέσεων, πολλοί ιδιοκτήτες θα δουν την περιουσία τους να χάνει την αξία της, καθώς η συντριπτική πλειοψηφία των υφιστάμενων δρόμων στην εκτός σχεδίου περιοχή, είναι μη αναγνωρισμένοι πολεοδομικά. «Έχουν διανοιχτεί με αποφάσεις δημάρχων και παλαιών κοινοταρχών, οι οποίες, σε πολλές περιπτώσεις είναι δυσεύρετες σε παλαιά αρχεία η έχουν καταστραφεί τα αρχεία και δεν υπάρχουν.

Επίσης, για πολλές περιοχές δεν υπάρχουν αεροφωτογραφίες προ του 1977 ή είναι χαμηλής ανάλυσης και δεν μπορεί να εντοπιστεί ο δρόμος. Ακόμα και να είναι καταχωρημένος ο δρόμος στα κτηματολογικά βιβλία ως Ειδική Έκταση (ΕΚ), ενώ δεν ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, δεν θα συνδέεται απαραιτήτως με επίσημη οδό. Και φυσικά υπάρχουν και τα λεγόμενα «τυφλά γήπεδα», της περιόδου προ του 1985 έως και το 2003, τα οποία μένουν εκτός της νέας νομοθετικής ρύθμισης του ΥΠΕΝ, αφού ακόμα και αυτά προ του 1985, δύσκολα θα έχουν συστήσει συμβολαιογραφική δουλεία διόδου εκείνη την περίοδο.

Αναμένονται επίσης, μεγάλες ανατροπές σε επενδύσεις και σε υποθήκες δανείων, καθώς λόγω της απώλειας του δικαιώματος δόμησης θα μειωθεί κατακόρυφα η αξία των ακινήτων από τις μέχρι τώρα εκτιμήσεις επενδυτών και τραπεζών. Στις παράπλευρες συνέπειες συγκαταλέγονται καταγγελίες δανείων, επαναδιαπραγματεύσεις δανείων ακόμη και για συνεπείς δανειολήπτες με πρόσθετες εγγυήσεις και υποθήκες νέων ακινήτων αλλά και ματαιώσεις επενδύσεων λόγω ανατροπών στην τραπεζική χρηματοδότηση.

Με δημόσια παρέμβασή του, ο Πρόεδρος του ΤΕΕ, Γεώργιος Στασινός, επισημαίνει ότι, «το Ελληνικό Σύνταγμα προστατεύει τόσο το φυσικό και ανθρωπογενές περιβάλλον όσο και την ατομική ιδιοκτησία, αλλά κάποιοι φαίνεται ότι ξεχνούν το δεύτερο και το τρίτο. «Ξαφνικός θάνατος» σε ατομικά δικαιώματα, όπως η περιουσία, δεν νοείται. Άρα δεν μπορεί, με βάση αυτές τις δημοκρατικές και σύγχρονες αρχές, μέσα σε μια νύχτα κάποιοι να αποφασίζουν ότι έκταση που ήταν άρτια και οικοδομήσιμη μέχρι χθες, εδώ και 100 χρόνια, αύριο θα απαγορεύεται ξαφνικά κάθε είδους δόμηση».

Συμπεράσματα

Η εφαρμογή της νομοθετικής ρύθμισης, θα οδηγήσει σε απομείωση της αξίας ακινήτων, ενώ οι πολίτες που θα χάσουν το δικαίωμα να μπορούν να εκμεταλλευτούν την ακίνητη περιουσία τους, ανέρχονται σε ένα συντριπτικά υψηλό ποσοστό. Χιλιάδες ιδιοκτήτες που αγόρασαν ή κληρονόμησαν ένα γήπεδο, που πληρώνουν τόσα χρόνια φόρους και ΕΝΦΙΑ, ξαφνικά θα βιώσουν την απαξίωση της περιουσίας τους, ενώ ενδεχομένως, ο γείτονάς τους, με τις ίδιες ακριβώς προϋποθέσεις, απλά εφαρμόζοντας το νόμο, έχει ήδη οικοδομήσει.

Οι κανόνες που προσπαθεί να εφαρμόσει η Πολιτεία, θα πρέπει να είναι ξεκάθαροι και ίδιοι για όλους τους πολίτες, έτσι ώστε να μη χαθούν οι έννοιες της ασφάλειας και της βεβαιότητας του δικαίου. Η έλλειψη ασφάλειας δικαίου διαταράσσει τη σχέση των πολιτών με την ακίνητη περιουσία τους και εμποδίζει την οικονομική ανάπτυξη, ενώ έχει αρνητικές συνέπειες για τους πολίτες και το κράτος σε τέσσερις βασικούς τομείς:

– Οικονομία: Μείωση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων, απώλεια κεφαλαίων και κερδών, αποθάρρυνση της επιχειρηματικότητας και των επενδύσεων

– Περιβάλλον: ανέγερση και διατήρηση αυθαιρέτων κατασκευών, εγκαταλελειμμένα κτίρια, καταστροφή του φυσικού περιβάλλοντος

– Κοινωνία: έλλειψη εμπιστοσύνης και σεβασμού στην αμφίδρομη σχέση μεταξύ πολιτών και κράτους, ανισότητα και κοινωνικές συνθήκες που επιβαρύνουν την ευημερία του κράτους και των πολιτών

– Ψυχολογικά: Γιατί τελικά όλα τα παραπάνω, αποσπασματικά και σωρευτικά, οδηγούν τους ανθρώπους να είναι δυσαρεστημένοι και δυστυχισμένοι.

Η τελική πρόταση που ψήφισε το περιφερειακό συμβούλιο  

1. Να καθοριστούν άμεσα σε όλη τη χώρα, οι δρόμοι στους οποίους θα πρέπει να έχουν πρόσωπο τα ακίνητα εκτός σχεδίου, ώστε να μπορούν να δομηθούν.
2. Να επιταχυνθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός μέσω των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων σε όλη την επικράτεια.
3. Μέχρι την ολοκλήρωση των παραπάνω, θα πρέπει η πολιτεία να προωθήσει μεταβατικές λύσεις, οι προϋποθέσεις των οποίων δεν θα οδηγούν σε στέρηση του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος ιδιοκτησίας.
4. Η πολιτεία να θεσπίσει μεταβατικές διατάξεις για τις ιδιοκτησίες που πλήττονται, διατηρώντας το δικαίωμα αξιοποίησης της περιουσίας τους για δόμηση, σεβόμενη το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα στην ιδιοκτησία και απέχοντας από κάθε ρύθμιση που αντισυνταγματικά στερεί από τους μικρο-ιδιοκτήτες τη δυνατότητα δόμησης.